양도소득세 계산 방법 (2026년)
양도소득세는 (양도가액 − 취득가액 − 필요경비) = 양도차익 을 기준으로, 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제(연 250만원) 를 차감한 과세표준에 누진세율을 적용해 산출합니다. 산출된 국세에 지방소득세 10%가 추가되어 총 부담세액이 결정됩니다.
양도소득세 누진세율표 (2026년)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
* 다주택자 조정지역 양도 시 +20%p(2주택)·+30%p(3주택) 중과 세율이 추가될 수 있으며, 현행 한시 배제 정책 적용 여부에 따라 달라집니다.
장기보유특별공제 적용 기준
- · 일반 부동산 (3년 이상): 보유기간 3년 6%부터 매년 2%p 가산, 15년 이상 30% 한도
- · 1세대 1주택 고가주택 (12억 초과): 보유 4%/년 + 거주 4%/년, 각 최대 40% — 합산 최대 80%
- · 다주택자 중과 적용 시: 장기보유특별공제 배제 (한시 배제 적용 시 정상 적용)
자주 묻는 질문
Q.1세대1주택 비과세, 정확한 요건이 뭔가요?▾
A.보유 2년 이상이 기본 요건이며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 요건이 추가됩니다. 양도가 12억원 이하는 전액 비과세, 12억 초과 시 초과분에 비례해서만 과세됩니다.
Q.일시적 2주택은 어떻게 비과세 받나요?▾
A.신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 비과세 특례를 받을 수 있습니다(2026년 기준). 종전 주택은 보유 2년·거주요건을 충족해야 합니다.
Q.다주택자 양도세 중과 한시 배제는 언제까지?▾
A.현행 다주택 중과 한시 배제 정책의 적용 기간은 정부 발표에 따라 변동됩니다. 적용 시 중과세율 +20%p(2주택)·+30%p(3주택)이 부과되지 않으며, 장기보유특별공제도 정상 적용됩니다.
Q.분양권 양도세는 왜 이렇게 높나요?▾
A.분양권은 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60%의 단일세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제와 기본공제가 적용되지 않아 일반 주택 대비 세부담이 큽니다.
Q.필요경비에는 무엇이 포함되나요?▾
A.취득 시 중개수수료·취득세·등기비용, 보유 중 자본적 지출(샷시·확장·발코니 확장 등 가치증가 공사), 양도 시 중개수수료가 포함됩니다. 도배·장판 등 수익적 지출은 제외됩니다.