주요 지표 해석
Cap Rate
자본환원율. 순영업이익(NOI) ÷ 매매가. 대출 효과를 빼고 자산의 본질 수익률.
ROI
자기자본수익률. 연 현금흐름 ÷ 자기자본. 대출 활용 효과를 포함한 실제 수익률.
총수익률
연 임대수입(공실 미반영) ÷ 매매가. 단순 비교용 지표.
월 현금흐름
매월 실제 통장에 남는 금액. 마이너스면 매월 적자.
자주 묻는 질문
Q.Cap Rate와 ROI는 어떻게 다른가요?▾
A.Cap Rate(자본환원율)는 순영업이익 ÷ 매매가로, 대출 영향을 제거한 자산 자체의 수익률입니다. ROI는 자기자본 대비 현금흐름으로, 레버리지를 포함한 실제 투자자 관점의 수익률입니다.
Q.공실률은 어떻게 정하나요?▾
A.임대가 잘 되는 지역은 3~5%, 보통 5~10%, 학군이나 직주근접 좋지 않은 곳은 10~15%를 보수적으로 잡습니다. 신축·역세권일수록 낮게, 노후·외곽일수록 높게 가정하세요.
Q.자기자본 수익률 몇 %면 좋은가요?▾
A.은행 예금금리·인플레이션·대출금리를 고려해 최소 5~7%, 매력적이려면 10% 이상을 목표로 합니다. 다만 시세차익(자본이득)도 함께 봐야 정확한 투자 판단이 가능합니다.
Q.손익분기 월세는 어떻게 활용하나요?▾
A.월세가 손익분기점 이하로 떨어지면 보유 시 매월 적자입니다. 임대료 협상, 매도 시점 결정, 추가 투자 여부 판단의 기준선으로 활용하세요.